부동산 증여 시 증여세 최소화 방법

부동산 증여 시 증여세를 최소화하려면 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다. 다만, 구체적인 세금 계산과 절세 전략은 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.

1. 공제 한도를 활용하기

• 증여세는 증여받는 사람(수증자)과 증여하는 사람(증여자)의 관계에 따라 일정 금액까지 공제가 가능합니다.
• 배우자: 6억 원 공제
• 직계존비속: 5천만 원 공제 (미성년자는 2천만 원)
• 기타 친족: 1천만 원 공제
• 예를 들어, 부모가 자녀에게 8천만 원 상당의 부동산을 증여할 경우, 5천만 원 공제를 받은 뒤 나머지 3천만 원에 대해서만 증여세를 부담하면 됩니다.

2. 증여자 분산

• 여러 사람에게 나눠 증여하면 공제 한도를 중복으로 활용할 수 있습니다.
• 예: 부모가 각각 자녀에게 증여하면, 각각 5천만 원 공제를 받아 합산 1억 원까지 공제 가능

3. 적정 시세로 신고

• 부동산은 시가로 평가하지만, 시세보다 낮은 **기준시가(공시지가)**를 활용해 평가 금액을 낮출 수 있습니다.
• 단, 시세와 차이가 너무 크면 국세청에서 문제가 될 수 있으니 주의하세요

4. 미리 증여하기 (분할 증여)

• 한 번에 증여하지 않고 10년 단위로 분할 증여하면 매번 공제를 받을 수 있습니다.
• 부모가 자녀에게 8천만 원 증여 시, 5천만 원을 먼저 증여(공제 후 세금 없음)하고, 10년 후에 나머지 3천만 원을 증여하면 공제를 다시 받을 수 있습니다

5. 부채 인수 방식 활용

• 부동산에 담보 대출이 있을 경우, 해당 부채를 수증자가 함께 떠안으면 증여세 과세 대상 금액이 줄어듭니다.
• 예: 8천만 원 부동산에 3천만 원 대출이 있다면, 순자산은 5천만 원으로 계산됨

6. 가족법인 활용

• 가족 명의로 법인을 설립해 부동산을 법인에 이전한 후 주식을 증여하는 방식으로 절세를 시도할 수 있습니다.
• 다만, 이 방식은 추가적인 비용과 규제가 있을 수 있으니 전문가 상담이 필수입니다.

7. 1세대 1주택 비과세 요건 확인

• 만약 증여 대상 부동산이 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는 경우, 양도세 절세 전략과 함께 증여를 고려할 수 있습니다.

예상 세액 계산 예시

• 부모가 자녀에게 8천만 원 부동산 증여, 공시지가 기준.
• 5천만 원 공제 후 과세표준은 3천만 원.
• 세율: 10%
• 세액: 3천만 원 × 10% = 300만 원
• 공제: 50만 원
• 최종 증여세: 250만 원

주의사항

• 증여세는 과세 당국의 심사가 엄격하므로, 증여 시 적정 절차를 준수해야 합니다.
• 실제 시세와 공시지가 차이가 클 경우, 국세청의 감정평가를 받을 수 있습니다.

세무사와 함께 구체적인 절세 방안을 계획하는 것이 가장 안전한 방법입니다.